Les titres de propriété en Indonésie

 

Lois sur la propriété foncière en Indonésie

Sur le sol indonesien, la loi stipule qu’un ressortissant étranger ne peut être propriétaire d’un terrain en son propre nom . Il peut seulement disposer du droit de propriété sur les bâtiments . Dans le cas ou un ressortissant étranger souhaite acquerir un terrain afin de construire une propriété, il dispose de 2 possibilités:
Le terrain est loué sur un bail de 25 ans, avec une option de renouvellement du bail de 25 ans supplémentaires. La possession du terrain est ainsi regit avec un acte notarier de ‘Location longue durée’ qui est parfaitement legal et securisé par la loie indonésienne. En fin de bail, le bailleur ne peut pas saisir les batiments ancrés au sol cependant un bungallow de bois de toute forme et grandeur peut légallement etre retiré du terrain en fin de contrat de location.
Un ressortissant étranger peut créer et utiliser une Société sous le régime indonésien afin d’obtenir la pleine propriété d’un terrain pour une période limitée a 80 années (30+20+30). Dans ce cas le terrain sera la propriété de la société et non de l’individu.
Si un étranger achète un terrain en Indonésie, il devra choisir parmis un des actes de propriété suivants: Freehold, Leasehold, HGB, Hak Pake. Ceux-ci peuvent être vendus, loués et utilisés comme garantie hypothécaire celon les cas de figure et sont les seuls titres sur lesquels un droit de propriété ou bail peut exister. Plus d’important encore, vous ne pourrez pas obtenir de permis de construire sur un terrain sans l’un des titres de propriété mentionnés ci-dessus.

1. Freehold (Pleine propriété sans limite dans le temps)

Le véritable titre de propriété est officiellement appelé Hak Milik ou plus communément Freehold. Il s’agit d’un certificat de pleine propriété du terrain et des contructions qui reposent sur ce meme terrain. Le certificat peut être utilisé comme preuve confirmant le droit de propriété aux autorités gouvernementales. Il est délivré par le cadastre qui utilise un GPS pour tracer avec précision les limites de ce dit terrain.

2. Leasehold (Droit au bail ou Location longue durée)

Le Leasehold ou Hak Sewa ou location longue durée est un acte notarié attestant que la parcelle de terrain en question a bel est bien été louée pour une période limitée a une personne locale ou étrangere voir une société. L’utilisation de ce terrain doit suivre les regles et conditions inscrites dans ce contract établit par un notaire local. En cas de vente ou de succession ce contrat reste prioritaire sauf accord a l’amiable entre les parties.

3. HGB (Droit de contruire)

Le droit de construire ou Hak Guna Bangunan ou HGB peut être accordé pour une durée maximale de 30 ans et peut être prolongé pour une durée supplémentaire de 20 ans. Les renouvellements multiples et les extensions de titres HGB sont autorisés. Une fois la période de prolongation initiale expirée, le titre HGB peut être renouvelé pour un maximum de 30 ans et prolongé jusqu’à 20 ans. Si le titre HGB n’est pas prorogé ou renouvelé et expire, il cessera d’exister et le détenteur du titre HGB précédent perdra ses droits de propriété sur le terrain.

4. Hak Pakai (Droit d’utilisation)

Un droit d’utilisation ou Hak Pake ou HP permet à son détenteur d’utiliser un terrain (sous réserve des conditions d’autorisation et de droit de construire des bâtiments) et/ou de recueillir les résultats de la production de ces terrains. Un titre HP peut être accordé sur un terrain de l’État, sur un titre de droit de gérer (Hak Pengelolaan ou HPL) ou sur un titre de pleine propriété (Hak Milik ou HM). Un titre HP sur un terrain de l’État et un titre HP sur le titre HPL peuvent être accordés pour une durée maximale de 25 ans et prolongée jusqu’à 20 ans et peuvent être renouvelés pour 25 ans supplémentaires. Depuis 2016 un titre HP sur un titre HM peut être accordé pour une durée maximale de 30 ans, avec une premiere extension de 20 ans et une derniere extension de 30 ans.